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深楼市退烧 购房者迎买房好时机?

近期,传闻已久的深圳楼市调控如期落地。“325新政”限购限贷升级、4月1日,计税评估价上调,在一系列的调控政策作用下, 深圳楼市降温,价格增长缓慢。业内人士认为,4月深圳房价上涨空间将收窄,房价较为平稳,购房者将迎来买房好时机。

新房市场降温明显 成交量已连续五周下滑

3.28-4.3深圳六区一手住宅成交情况(单位:套、元/平)

“325新政”出台后的一周(3.28-4.3),深圳新房市场降温明显。深圳中原研究中心的数据显示,上周(3.28-4.3)仅有一个住宅批售,批售面积为8.5万平,有1074套新房。自2月以来至今全市仅有四个项目拿下预售,住宅批售市场异常冷清。从推盘来看,上周(3.27-4.3)有3个项目入市,总计推售套数为395套,大幅低于上周的1520套,下滑明显。继“325新政”以来,新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大。

价格方面,从上周的情况看,一手成交价格约为4.96万/平,环比下降7.6%。成交量方面,据规土委数据显示,上周(3.28-4.3)一手住宅成交652套,成交面积为约7.05万平米,分别下滑16%和15.7%,新房成交面积已连续五周下滑,不及春节前成交量的一半。据腾讯房产了解,3月27日,南山某新楼盘开盘,虽然到场人数很多,但不少人持观望态度,该楼盘当天并没有出现“日光”。

值得注意的是,今年清明期间深圳新房成交量与去年差异显著。去年“330新政”之后,市场流动性增强,购房情绪被调动。今年各项限制性调控政策出台,市场观望态度明显,购房情况较去年明显减少。据深圳中原研究中心统计,2015年清明期间深圳新房成交量为155套,而2016年清明期间(4.2-4.4)成交量仅为75套。

二手房市场观望情绪加重 超六成片区下调报价

3.28-4.3深圳六区二手住宅成交情况(单位:套)

春节前后,深圳楼市已经出现“楼市即将调控”传闻,市场观望情绪增加,深圳链家市场研究中心数据显示,3月深圳二手住宅实际的签约量(非国土局部门过户)较年前1月下降50%左右。而根据过去的规律,预计新政影响、消化周期在3个月左右,因此未来二季度市场成交将会较去年明显回落,其中4月冲击最大,或回落至7000套左右。

调控政策落地后,社保“一改三”明显提高购房门槛,投资客入市脚步放缓。市场观望情绪加重,看房量锐减,部分业主下调报价 。据了解,本周深圳中原报价指数为32.51%,较上周下跌5.6个百分点。

据深圳中原数据监测,全市超过六成板块在下调报价。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%;福田竹子林片区连续4周下调报价,本周降幅达3.4%,长城大厦片区业主下调6.1%。同时,前期涨幅较大的龙华区本周下调0.2%,已经连续5周下调报价;坂田区的业主报价也连续4周下调,跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看,近三成房源的业主报价下调幅度在1~5%之间。据腾讯房产了解,“325新政”出台后,不少业主主动下调报价,议价空间加大。如龙华一套191平户型的房源,业主出价1500万,直降500万,而同户型市场价最低2000万。而福田一豪宅去年同户型成交记录为7000万,现业主急售只需4900万。

此外,本周中原经理指数为47.10%,较上周下降3.46个百分点,直接跌破50%的枯荣线。经理人看空情绪加重,超两成经理人看跌后市。

开发商将恢复推盘节奏 刚需不会因评估价上调放弃购房

3月份为政策调控窗口期,为等政策落地,置业者观望情绪转浓、业主放盘相对减少、发展商推盘谨慎。3.25新政已落地,28号细则随即出台,整体政策环境已明朗,预计发展商将恢复推盘节奏。据统计,4月深圳预计将有24个楼盘选择开盘或加推。

此外,美联物业方面认为,“3.25”新政确实提高了购房门槛,市场消化期或在2-3个月,后期房价或走稳。5月1日将实施“营改增”,但所缴税费前后变化不大,对市场影响不大。长期来看,深圳楼市仍是平稳前行的,虽然目前二手房评估价上调,二手房交易税费增加,但相对于良好的前景预期,真正的刚需购房者是不会因为这几万块的税费而放弃购房。

4月深圳房价上涨空间将收窄 或将迎来买房好时机

深圳中原地产研究中心经理王飞 分析到,“325新政”后,新房入市量减少,访客量也随之减少,新房销售率多数为五六成,与年前的八九成相比,出现了明显下滑。二手房方面,市场后期看空情绪在加重,放盘量在增加,但访客量减少。王飞表示,短期来看,新房、二手房成交量均会出现明显下滑,4月份深圳房价上涨空间将有所收窄。

在美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰看来,此次楼市调控抑制了投资需求,新政落地后购买力预计会减少三分之一,对稳定深圳房价起到一定的作用。预计4月份二手房成交量萎缩三成到五成左右,而当成交量急速萎缩,价格将会出现下调。江少杰进一步表示,受新政影响,大部分投资客会选择让利出手,半年内,市场上会陆续出现笋盘。对于刚需而言,是一个买房的好机会。此外,未来开发商定价会趋于保守,或会参照楼盘周边的二手房的价格去定价。中长期来看,深圳楼市处于动荡期,在供需关系没有改变的情况下,房价依然看涨。

链家二手房研究院总经理肖小平则认为,4月1日之后,深圳楼市发生了很大变化,二手房市场处于一个低迷状态,但从目前来看,市场不会出现降价的现象,所谓的降价也只是下调放盘价。肖小平指出,笋盘是成交价比市场价低10%的楼盘,目前还未发现笋盘的出现。4月份二手房市场仍会呈低迷状态,价格会迎来调整,但大部分人仍看好深圳楼市,故不会出现大幅度降价。此外,现阶段房价较为平稳,是买房的好时机,购房者可根据自身情况入手。


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